租房市场“降火” 百姓才能更幸福

• 　　中国青年网北京9月5日电 “追不上房价的你，能追上房租吗？”这可能是2018年夏天，最扎心的一问。今年7月起，深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨，涨幅分别达到3.1%、2.4%、2.1%，部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。北京更是以92.33元/月/平米成为房租最高的城市。

  　　多重因素导致近期房租暴涨

  　　对于这次房租上涨的原因，有分析认为是专业租赁机构疯狂抢占房源，哄抬房租以及一线城市租赁市场供需缺口大。我爱我家前副总裁胡景晖表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商用金融杠杆融资、以高出市场价20%－40%的价格争抢房源严重违背市场规律，扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。

  　　此外，租售比不合理也被看做是本轮房价上涨的一个原因。2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5％左右，到了2017年，京沪两地的年租金收益率降到1.5％。租金收益率过低，造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力，提供出租的房屋少，租金自然也会上涨。SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹表示，正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2%，而现在，以北京为例，租金回报率只有1%，即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，依然亏本。

  　　但对于初入职场的租客来讲，房租仍然占收入的很大比例。国际通常认可的房租收入比通常在30%以内，超过这个数值，生活的压力就会增大、品质则相应下降，但上海易居房地产研究院2017年的报告显示，北京、深圳、三亚、上海四个城市的房租收入比就已经高于45%。显然，对于一线城市的租房客来说，这些已经成了常态。有分析认为，造成这个现象的根本原因是房价与收入水平偏离太多。

  　　房租暴涨不仅是市场问题，更是民生难题

  　　租赁市场具有更多的福利属性，房租暴涨，不仅是市场问题，更是民生难题，租金持续上涨会直接传导到CPI，带动诸多商品涨价，降低城市竞争力。

  　　“房租上涨的问题不能单独来看，可能会引发一系列连锁问题。比如菜市场卖菜的小贩，租金上涨后，她们的成本就上涨了，她们就会提高菜价，那我们的生活成本就要跟着上来了。”家住北京市海淀区文慧园西路的王先生说。

  　　贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要保障，租赁市场的稳定性甚至比房价的稳定性更加重要。同时，租赁具有更多的消费属性，租金是CPI（居民消费价格指数）的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险，对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。

  　　另一方面，租房市场也与人口城市化密切相关。“当前，我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低，支付能力有限，租金上涨过快，不仅会对他们的融入城市构成无形的障碍，而且，一旦他们回流农村或小城镇，也将对大城市的服务成本产生供给冲击，从而导致城市化的倒退。”杨现领说。

  　　稳定房租，除了约谈更要有约束

  　　摸索建立稳定租金的长期框架，构建一套完整的房屋租赁供应体系迫在眉睫。在对住房租赁市场的管理中，政府应当担负更加重要作用。中国社会科学院尹中立分析，当下我们租房市场实际上更多的是个人对个人行为占主导，政府介入少，这个市场更多的时候是处于一种自发的状态。

  　　而租房市场的特殊性决定了这个领域必须“有形的手”和“无形的手”一起抓。8月17日，北京市住建委联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。约谈会明确要求，住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。与此同时，相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查，并提出“三严查”：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。此前深圳（楼盘）市也出台整顿市场乱象的通知，明确将租赁市场的乱象整治列入房地产市场乱象整治。在稳定租金方面，主管部门正在探索限价租赁房制度。